中小开发商2021年的开发贷目录一、开发贷融资的行情变化及原因二、现在中小开发商的开发贷融资难点与痛点三、中小开发商开发贷融资的其他路径笔者按：　凭据央行、银保监会2020年12月28日公布的《关于建设银行业金融机构房地产贷款集中度治理制度的通知》（银发〔2020〕322号），停止2021年1月15日，4家一线银行房地产贷款占比凌驾上限，与这些银行互助的主流房地产上市公司有22家，踩线银行未来将收紧房地产贷款，其中开发商的银行开发贷融资将越发难题。除上述消息外，多家银行反映1月信贷投放额度已基本告罄，整体上涉房贷款额度泛起了大幅缩水。为便于说明，笔者就最近开发商特别关注的开发贷问题做详细说明。一、开发贷融资的行情变化及原因受金融强羁系的影响，银行开发贷和信托开发贷在近两年总体体现为连续收缩态势，与客户准入要求相关的白名单、绿名单制被连续强化，停止当前的开发贷融资产物很是有限。

（一）开发贷融资最新行情1. 受银行房地产贷款集中度治理新规的影响，现在大部门银行的额度已基本用完或属于限制使用状态，大部门股份行、城商行等银行也对开发贷举行白名单准入治理，或对排名前三十强或五十强等优质主体举行额度倾斜，总的来说中小开发商的开发贷大部门都被清除在银行的业务之外。2. 自从2020年5月公布《信托公司资金信托治理暂行措施（征求意见稿）》以及银保监会要求压降融资类信托规模后，信托开发贷产物收缩地很是厉害。另外受部门信托机构爆雷的影响，现在大部门信托公司对中小开发商的准入都已显着收紧。3. 中小开发商因综合实力、资金实力、政府资源和都会定位等因素的影响，大部门拿地项目所在位置都下沉到了次焦点区域或相对较差区域，由此导致开发贷的准入难度加大。

4. 许多中小开发商基本靠自有资金拿地和开发建设，受新冠肺炎疫情的影响，项目销售去化及现金回流均不太理想，由此导致项目靠近预售阶段发生资金无法跟上的问题，而此时却已经无法获得开发贷。（二）开发贷融资的市场生长情况凭据我们财富中心同事的整理和反馈，我们发现近期市场上的开发贷融资情况有如下几个显着的变化。1. 小部门股份制银行的地产融资额度还比力富足，因此现在正乘隙鼎力大举操作开发贷和并购贷等业务。

2. 一些金控平台已关注到了开发贷的市场时机，今年也已开始重点操作中小开发商的开发贷环节的融资业务，融资产物方面无论是小贷公司放款的纯债产物还是各种机构的明股实债、股+债、不良资产收购等方式，现在市场上的业务操作都逐步增加了起来。3. 之前只是操作具备土地证或两证阶段的直接土地抵押融资的国企或民营机构，凭据市场行情的变化，现在也已逐步放开具备四证的开发贷融资业务（备注：土地证抵押融资和四证开发贷融资环节的操作区别在于：前者执法关系简朴，债权债务清晰；后者因进入施工阶段，存在多方执法关系的协和谐尽调等事务）。值得注意的是，现在有些险资在操作商业项目的开发贷业务，这能解决许多纯商业项目的开发建设资金需求，但险资对开发商资质要求比力高，好比大部门都要求是AA+或AAA评级主体，因此中小开发商需要在互助方或增信方选择的时候多做一些思量。二、现在中小开发商的开发贷融资难点与痛点我们在做“信托+基金/有限合资”的优先股融资（融资产物架构可参考下图）的时候，经常遇到我们的优先股前融产物是否可以跟开发贷并存的问题。

对于开发商来说，土地前融是个很重要的环节，我们一般按土地款的60%左右配资，优质主体的综合成本一般按年化12%左右收取，期限一般是一年，我们的前融资金主要靠项目公司取得开发贷后举行置换。但项目公司申请开发贷时银行或信托机构若要求项目公司必须为开发商100%持股或者控股，那就涉及到我们的前融产物需要提前退出的问题，而我们要提前退出的话，还款泉源又是个很大的障碍，因此这个问题经常面临多灾的局势。

固然，如果银行或信托机构对项目公司的股东具有二级开发资质没有太严格的穿透核查要求，好比我们的前融产物仍旧可以在项目公司上层的股东（SPV）内里存续，则我们的优先股产物仍旧可以跟银行或信托的开发贷并存。为便于说明，我们把中小开发商的开发贷需求以及面临的主要操作逆境做如下梳理：（一）拿地后至四证取得前先落实开发贷因土地前融基本要求开发贷作为还款泉源之一，因此我们在操作土地前融时，基本上都市同步相识开发商在开发贷融资的落实情况。一般来说，现在大湾区焦点都会的开发贷还是相对比力容易获得银行的支持，其他都会如果开发贷比力难操作，则会影响我们融资期限和风控条件等融资要素的设置。从实操角度来看，如果开发商确定无法获取开发贷，则我们前融产物（或资金）会连续到有销售收入的阶段，固然配资比例的盘算基数也可以思量资金峰值的60%-70%，以预防项目资金跟不上的问题，不外我们这个模式对开发商主体的要求比力高。

（二）具备两证时项目公司引入了财政投资机构或其他互助方，导致项目公司股权未在开发商的名下或开发商未能控股，这时无法满足银行开发贷要求，最终只能寻求非银机构的融资互助在实务中，一些中小开发商用自有资金获取土地后，在切合开发贷前由于资金需求比力大，因此会引入战略互助方（主要是引入资金机构为主），由此会导致项目公司股权转让或质押给了外部机构，等到拿到四证时却已经无法满足银行开发贷的要求了，这时也就一定会发生对外继续融资并获取开发贷的需求。我们现在的前融业务退出头临的最大问题其实就是上述问题，当开发商没有其他增补的还款泉源时，双方都市很是被动，我们现在只能在投后羁系方面只管地配合开发商腾挪处置惩罚，不外仍然得面临许多风险。

根据我们现在的操作履历，上述情况下开发商主要有三个解决思路：1. 找过桥资金先释放项目公司股权：不外现在市场上的过桥机构基本都要求银行先出批复才愿意操作（银行很难先给批复），由此容易导致融资陷入死循环。2. 以不良资产形式跟市场机构互助：现在市场上有一些基金专门投不良阶段的项目，但要是真的做成不良则会引起征信方面的连锁反映，因此大家都很是审慎。

3. 个体银行的做法：项目方提供其他抵押物给银行做一笔流动资金贷款先送还已有乞贷，并释放股权，然后该银行再针对项目提供一笔开发贷（合规问题另当别论）。由于以上融资方式都需要具备一定的操作条件，因此需要详细项目详细分析。（三）项目较为优质，具备四证后由于主客观原因无法获得银行开发贷，由此导致需要举行外部融资举例来说，开发商的主观原因一般是因为资质太弱，团体规模和开发品级比力小，好比团体具备二级以上开发资质，但项目公司却只是暂定资质（大部门银行对资质的认定只能穿透到项目公司股东的股东）等。

客观原因方面，例如少数都会允许开发商在未获取土地证的情况下先行施工的，则需要先支付完土地款办出土地证后才气操作开发贷。总的来说，以上原因都有可能导致无法取得银行的开发贷，而且只能找其他的非银机构融资。

需要说明的是，在我们操作的项目中，也经常遇到开发商的开发贷到期后需要置换的问题，这种情况下操作难度则更大：一方面是因为之前银行给的开发贷都无法笼罩他们的开发建设资金，则开发商存在超成本建设的问题，也即项目利润空间不行控；另一方面是之前的开发贷产物在风控层面已经全额控制了项目公司股权，后手资金要继续进入的话，则面临资金先过桥置换的问题，而过桥资金往往也很是难获取。值得一提的是，上述情况下现在市场上有专门的机构可以处置惩罚，详细是直接以收购债权方式举行操作（也可明白为展期），对之前的开发贷举行置换，另外一些资管公司可以针对远期债权的清偿提供担保，从而获得银行的开发贷展期，好比一些资管公司提供的远期债权预约收购等产物。三、中小开发商开发贷融资的其他路径现在在我们财富中心可接受开发贷产物的高净值客户中，国企和小我私家金主/实业老板等都很是偏好这类型的资金缺口对应的市场需求，我们认为在当前市场情况下值得特别关注。

在直接操作中小开发商的开发贷融资业务时，上述高净值客户的操作情况主要有如下几种：（一）一些国央企有地产投向的国央企针对中型开发商（好比要求资产规模40亿元或以上）举行开发贷互助，要求项目位于一、二线及大湾区或长三角的强三线以上都会，期限1年左右，成本一般随行就市，原则上配资比例在50%，个体项目可以凭据项目优质水平来增加配资比例。（二）一些国企配景的投资平台现在一些国企配景的投资平台操作的中小开发商的开发贷、抵押融资和谋划性物业贷等业务，主要是取代了之前银行的业务操作。抵押物可以是住宅、商业、公寓和厂房等，如果涉及正在运营的物业，则主要看重租金情况及变现涉及的流动性问题。如果是到预售阶段的抵押物，则可以在抵押或预抵押后配合销售，销售一套解押一套。

再好比一些投资平台针对一些商业物业接纳融资性售后回购的操作，如果是资质较弱的中小型开发商无法在银行或信托机构找到开发贷或谋划性物业贷，则这个操作恰好能弥补这一块的融资需求，且资金使用可以越发灵活。（三）小我私家投资者在我们财富端的大客户中，不少私人老板喜欢针对特定区域，好比广东的一些小我私家投资者针对大湾区在建工程项目，江浙沪的一些小我私家投资者针对长三角在建工程项目提供资金支持，一方面是思量到项目靠近销售，属于短平快的投资业务；一方面资产抵押在手上，比单纯操作前融的风控措施和抓手来得更有保障。

其他方式的操作可以参考“西政财富”民众号2021年1月19日公布的《2021中小开发商如何融资自救》一文相关内容。更多地产前融项目的互助和交流接待联系西政财富和西政资本。

本文来源：ror体育-www.fmhardware.cn